Las situaciones básicas de suelo y las clases de suelo

El TRLS (Texto Refundido de la Ley de Suelo) distingue, en su artículo 21, dos situaciones básicas de suelo: urbanizado y rural, categorías compatibles con la clasificación de este recurso natural contenida en la LOTURM (Ley de Ordenación Territorial y Urbanística de la Región de Murcia).

Situación de Suelo Rural

Está en la situación de suelo rural: el preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo:

  • Los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural.
  • Los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores concurrentes: ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos.
  • Aquellos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves.
  • Cuantos otros prevea la normativa de ordenación territorial o urbanística.
  • El suelo para el que los instrumentos de ordenación prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización.

Situación de Suelo Urbanizado

Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

No obstante, al establecer las dotaciones y los servicios, la normativa urbanística podrá considerar las peculiaridades de los núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural. Se ha de clarificar que en las situaciones básicas de suelo expuestas tienen encaje las distintas clases de suelo previstas en la legislación urbanística murciana, que se expone seguidamente.

Clasificación del Suelo según la LOTURM

La LOTURM establece las clases de suelo que se relacionan a continuación:

Suelo Urbano (Artículo 80)

Áreas ya transformadas que el planeamiento general clasifique como tal por disponer de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, o por estar consolidadas por la edificación en más de las dos terceras partes de su superficie. Los propietarios tienen el derecho a completar la urbanización para que los terrenos adquieran la condición de solar.

  • Consolidado (Artículo 81.1): Terrenos en situación de suelo urbanizado de edificación directa por el propietario, donde no son necesarios mecanismos de equidistribución. Los titulares tienen derecho a la totalidad del aprovechamiento establecido.
  • No consolidado (Artículo 82.2): Terrenos que el planeamiento delimite como unidad de actuación para su urbanización mediante la ejecución de un proyecto de urbanización y la redistribución equitativa de beneficios y cargas.
  • Suelo urbano de núcleo rural (Artículo 82.4): Terrenos —incluidos los de la huerta tradicional de la Región de Murcia— que constituyan un asentamiento de población tradicional reconocido oficialmente por un topónimo y vinculado al sector primario.
  • Suelo urbano especial (Artículo 82.5): Terrenos que, careciendo de algunos requisitos del núcleo rural, constituyan un asentamiento con frente a camino público tradicional.

Suelo No Urbanizable (Artículo 83)

Terrenos que deban incluirse en esta clase por estar sometidos a un régimen especial de protección incompatible con su transformación (valores paisajísticos, históricos, ambientales, etc.) o por riesgos naturales. Los propietarios pueden explotar las fincas conforme a su naturaleza y destino sin transformación urbanística.

Se permiten construcciones específicas como instalaciones agrícolas, ganaderas, viviendas unifamiliares vinculadas a la explotación, edificaciones provisionales e instalaciones de interés público (Artículos 92 y 93). Existe también la categoría de no urbanizable inadecuado (Artículo 83.2) para garantizar un desarrollo sostenible.

Suelo Urbanizable

Terrenos aptos para su transformación urbanística para atender necesidades justificadas. Puede establecerse la categoría de suelo urbanizable especial para la huerta tradicional con urbanización parcial. Según el artículo 84 de la LOTURM, se divide en:

  • Sectorizado (Delimitado): Ordenado mediante planes parciales.
  • No sectorizado (No delimitado): Su valor urbanístico es igual al del suelo no urbanizable hasta su delimitación.

Reservado para Sistemas Generales (Artículo 83.2)

Espacios para los elementos que integran la estructura general y orgánica de la ordenación municipal: comunicaciones (redes viarias, ferroviarias), espacios libres y equipamientos.

Los instrumentos de planeamiento urbanístico y gestión

La ley murciana distingue los siguientes instrumentos, regidos por los principios de competencia y jerarquía:

Instrumentos de Planeamiento

  • Planes Generales Municipales de Ordenación (Artículos 114 a 120): Instrumento de ordenación integral del municipio. Define el modelo de ciudad, clasifica el suelo y determina los espacios de especial protección. Puede incluir Normas Complementarias (Artículo 121).
  • Planes Parciales (Artículos 123 y 124): Tienen por objeto la ordenación detallada del suelo urbanizable en los sectores delimitados.
  • Planes Especiales (Artículos 125 a 138): Instrumentos para usos y actuaciones urbanísticas especiales (reforma interior, protección del patrimonio, infraestructuras, etc.). Según el Decreto-ley 3/2020, son adecuados para actuaciones de dotación en suelo urbano consolidado.
  • Estudios de Detalle (Artículo 139): Finalidad de adaptar y reajustar alineaciones, rasantes y volúmenes sin modificar las determinaciones esenciales del planeamiento.

Instrumentos de Ejecución y Gestión

  • Proyectos de Urbanización (Artículo 183): Instrumentos auxiliares no normativos para la ejecución material de las obras de urbanización.
  • Programas de Actuación (Artículos 198 y ss.): Establecen los objetivos y la estrategia de desarrollo a corto, medio y largo plazo.
  • Programas de Actuación Edificatoria (Artículos 244 y ss.): Organizan la edificación cuando existe incumplimiento del deber de edificar, identificando al agente edificador sustituto.
  • Proyectos de reparcelación y de expropiación: Instrumentos para la distribución de beneficios y cargas.

La gestión urbanística

La gestión urbanística comprende las acciones para poner en práctica el planeamiento. Requiere la aprobación previa de instrumentos, la delimitación de unidades de actuación y la justa distribución de cargas.

Sistemas de Gestión de Actuaciones Integradas

Tienen por objeto la urbanización completa de terrenos en suelo urbano y urbanizable. La LOTURM distingue:

A) De iniciativa privada

  • Concertación directa (Artículo 204): El urbanizador es el propietario único o el conjunto de titulares que garantizan solidariamente la actuación.
  • Concertación indirecta (Artículo 205): A solicitud de propietarios que representen al menos el 25% de la superficie, promoviendo la concurrencia.
  • Compensación (Artículos 206 a 211): Los propietarios asumen el papel de urbanizador constituyendo una Junta de Compensación (requiere el 50% de la superficie).

B) De iniciativa pública

  • Cooperación (Artículos 212 a 214): El Ayuntamiento actúa como urbanizador, de oficio o a solicitud del 65% de la propiedad.
  • Concurrencia (Artículos 215 a 221): Se encomienda la gestión a un urbanizador (propietario o no) mediante procedimiento público. Se aplica por previsión del plan o por incumplimiento de plazos (2 años para presentar programa o 4 años para desarrollo en urbanizable).
  • Expropiación (Artículos 222 a 224): Por razones de urgencia, necesidad o dificultad en la gestión, o por incumplimiento de plazos.
  • Ocupación directa (Artículos 225 a 226): Ocupación de terrenos para sistemas generales reconociendo el derecho de aprovechamiento en otra unidad.

Actuaciones Aisladas

Destinadas a completar la urbanización en suelo urbano consolidado para alcanzar la condición de solar, ejecutar sistemas generales o regularizar fincas. Pueden ser públicas (expropiación, cesión de viales, normalización) o privadas. En suelo urbano consolidado, se puede edificar directamente con la obtención de la licencia urbanística correspondiente.